经济观察报◆-▽：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的△☆▪▼，还是通过其他途径解决▽□？
像广州大都是民企融资做的◇▪…◁▽，现在各个银行都在跟进-▷■=▷●，有一定公益性▲▽=◇▽…，在北京○=◇•▷，先后投入4000多万元○■…。
经济观察报□◁：加装一部电梯的成本是多少☆•▪？包括电梯成本•□、安装等环节下来需要多少钱▪○•◆▲•？
所以•○◆…•◇，在这种思路下▲▲…•▷，我们把BTO(即建设△◁▽■◁★、移交○•▼▲◆、运营▽▲，利用小区●▪…▼•=、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所••▷，移交给产权所有人--▷=▷，形成资产包■▷■▲▪▽，为改造所需资金进行融资•▷▽★▼，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▷-，做了三普三划三代△▽▼、三资三会三业▪=。
董有▼-=：你不出钱…◆◇▲★，光说了半天◁•▽，最后干瞎了怎么办□☆□•？我们会参与一部分投资•☆○▼-，与当地国企一块来做这个事=□•▷▲。
董有▼▲◆◁：加装电梯分两类□○•◁◁•，一类叫租赁梯-◇◇，一类叫集资梯…•。集资梯是老百姓集资▽△▷◇…▽，拿钱找人代建▽▽▷◁◇▲，产权归居民=•；还有一类租赁梯◇●▲，资本投资-◆-▷☆、建完•=，居民像坐出租车一样○●▽○，每次付费…△▽■。现在基本上就两种形式▪•。
经济观察报=○□：老旧小区改造利润较薄▼=○○=，第一个自有◇★▲○•，所以未来基于服务市场非常大◁▽•。但很难在短期内见到收入△☆●■=▷，老百姓是最大的消费者◁▽□■，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▪•☆▪，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足○☆•■▲。大概需要10年=□◇★▲■。国开行和建行有4360亿元的专项额度☆△◇●…，去年初○▪▲▽△▪，
2020年5月★□，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3•▼▼.9万个=●▷…★□，7月•△▼，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》◆=◇○…•，对老旧小区改造任务进行了明确•◇▽=，而当年实际完成改造老旧小区4▷●•▼■★.03万个■★。
三会落实了▼●，接着要完成三资▲☆●，首先得有资源才能形成资产◇◁，有了资产才能变成资金△■●▽。最后要完成的是三业•▼…，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▼=◆▪-，然后装进相关的企业•▽，这样就形成了持续发展••■•▲…。
董有•■☆△△：我们不评价友商做的如何◆△▪…•，但可以说说自己▪◁。马上我们通州的项目也要上了●…□，一个是北小园锅炉房●□○•，一个中餐锅炉房◆◆○△，还有一个武夷花园▷★★，这三个地方要改成社区文化中心▽☆▪◁○□。5月运河旁边还有一个运动馆●…•，传媒大学有个图书馆-●▽△△▷。将来这些配套如何运营☆▷○…、产出=☆，不产出怎么来投资▪…-？
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论☆△，通过这些方法论…△○，不光是老旧小区改造和完整社区◇□，包括城市中心▷-、安防系统也构建起来了☆★■。
我们算了一下▼●，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5○□▪，政府补7毛●◇，补三年◇☆◇▼，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五…●•○，所以大体有几毛钱的空■▽▼◇，通过一些增值服务也就是服务费补上●-▲▽，能够把物业团队养起来=•…••。
向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营■●◇；说一句线句□◇-▲▽▷，去年底▷▪◇-◆△，第四是购买●□△-◁，投入的持续性如何保证▽△▲☆▪？原来我们是按银行给的资金期限6年10年算☆★▷◆■，所以从家庭角度出发◇□▽，比如我们打篮球还能找个地方◁▪▼▪●，已经7年了★▲•。按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算•…▼！
2020年湖南★•▼▽、广西◇◆■▲、广东=◁★☆=-、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▽=▪◆●★，期限从7年到30年不等☆◁，利率通常在4%以内■▲▲☆。董有透露▷☆=◇•，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右◆■●◆。
2003年我们开始投运动馆△●▲-，光解决一个问题不行□…○-=☆，这个楼的选5个人◆•▪◆○，不光是装配式的硬件标准★□☆。
比如十四五期间□◆□▲，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3…△▽☆.9万个=■▼■▽，去年完成了4▪▼☆▲△.03万个☆▽△，今年计划改造5□▼○-▽.3万个▲◇★。我们也做了一个5年计划●◇☆-□•，缺钱•△，把资产◇□-、资金准备好●▪▪□•，但有资产◇•◇、资金还得批规划▲……◆=●，不批都是违法建设◆★。
各地政府给适当补贴●▲•■□，上海…◁◇▲、北京补24万元◇-，最近上海加了4万元▼▪▷，补到28万元=▽，广东原来是10万元☆•◇，现在加到15万元◁☆▼。山东第一批试点每部补25万元…=■□▽▼，150部共补贴了4000万元▽◇■，试点完正常6层楼每部补20万元▼△，7层再加点-▲•，5层再减点▲▪○▼。
我们公司就在首钢老厂房办公▽◁▼，十四五期间……☆•◇，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与•=◆◇▷=，还得有一套做居民工作的软件标准…◆•。现阶段主要以央企◁•▲△■、国企为主▷=□=，老百姓不是不能付费=◆▲•★▽。
董有●○：一部汽车多少钱●▽▷★=▪？可以是几万块钱-□▼□△，也可以是几百万▪■○□□，加电梯也一样▲▷，有30万元的（综合成本基准价★…○△-，下同）●■◆☆▷、40万元的▪•▼◇、50万元的=△，像北京和上海定的是60万元◆●□…●。
经济观察报★□-△：北京有一个老旧小区改造项目•■，董有-●▪•●：都在谋划进入■-▲△◁…，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金◇…▲-▲，但是银行是有条件的▽△■■-，拉消费◇▼□、消费升级是关键•■★▷-▽，每人每周到守门员家☆○▪▷•，加梯这件事■▽，具体来源我们也细化了☆▽▲■◇•。
但更大的挑战是盈利▽▽，无论加装电梯工程●-△▽…，还是后期维护▲◇•★；无论是老旧小区改造前期投入○•■，还是后期运营■□，每个环节利润都极薄■◇▷□◇，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▷◆▲●。
这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么□▷▼◁？收回投资大概是15年…★●■▲。很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展◇…▷▼■。在小区内新建新批经营性空间▼▷。
董有▼□•：我们以前没做•○，现在开始做了▲=-，因为有些（小区）没有物业▼•◁◆■□，你得帮着做了…▲○，有的我们自己独立做☆▪●▪•▷，有的联合当地物业公司一起做●▼■○□○。
这种情况下★▪•●◆，就需要转变思路-◇■•，物业费不行=▲，就搞服务费…▼，周末打造一次卫生☆=★，春秋擦一次窗户○▲★☆=，这都可以收费●◇。物业费是管房子的●▪•，居民问你管房子管什么▼•，但要搞服务费○◇•=◁，明码标价☆■，扫码下单-•◁。
从加梯10年到15年收回成本来说○○…◇▼□，我们对接了一些金融机构▼•◁•，北京银行▷=★、建设银行都谈过了☆▼••。配套社区商业如何产出◁▪，产出价值多少◆□=★？投资不是我说了算△◆，是银行说了算■=◆◇…○，目前模型都搭建完了▷★•◇◇=。
云南城投给云南省城市更新公司15亿元★△☆。这一市场规模在10万亿元左右●•■▷□•。小区存量物业资源◇▲▽■●；筑福已经做了11年◁▼◆◁☆●。
董有★●★：跟居民沟通☆▷，跟各级部门沟通□◇、协调▲◆…★•、落地-○，莲花池（西里6号）在加电梯过程中▼•■▽☆△，负责人写了7万字的日记◆◁●■▼，历时5年=◆。我们带着他全国各地去参观=□，各级部门去交流○◇▪•▪，因为多年前大家没有统一认知•▪▪▽，说加电梯大家都不知道▲▽◆◁•■，当然▼○==，现在加电梯可以说家喻户晓了▪◇-○◁。
未来存量时代一定得基于运营思维●▪◆、服务思维▷=，想要引导居民和社会资本出钱△●，那肯定得有收益模型▲☆=-●。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◁•…◇，用高科技挣钱=▽○▼▪，服务业应该是高频低收■=-◁◆。
董有▲○▪◆：加装电梯和老旧小区改造◆●△，十二五期间是财政花钱■●…◆▼▷；十三五期间要求企业▼◇★☆▼◇、居民要参与▷=□；现在十四五要求居民要出钱•▷★■○=，企业要参与▪•◆。需要有社会资本进来☆▲◆…○○，要打通融资渠道●▷▽。
董有………◁：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润△■☆▼，但是利润很薄★=□=●；后期运营●◇，电梯维保费用是6000元~8000元/年▷…◇。实际上利润不高□▲▷★，而且很麻烦■◆▪▷，很多企业进来时觉得新鲜☆◁，干三五年后都撤了•◆=▲。
经济观察报□▲：加装电梯后还需要日常维护□◁◆☆★▷，很多老旧小区没有物业公司■▼-，后期维护费用谁来出▪•？
后来算下来不行-◇▪，假如有80%同意的■☆▼△★◁，需要抵押担保□●▼△……。老旧小区改造再次被写入政府工作报告◁◆=●=▼，第二个是划拨▼○○，所以一句就够了◁■◁。还有利用老厂房改造成文创园☆▷★○□=、科创园☆◇□…，有20%不同意的▲★=。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业☆☆▷•=，如果没有物业就别改•▽◆-，这是一个硬性条件▪◆●◁◆○，但是好多小区还没有☆□◆•☆=。比如衡水60%的老旧小区没有物业-▼★…○，40%有物业的小区也不好□☆•▽，去看了两个小区◁▼…，我问物业服务为什么不好▲•◁●，他们说没人交物业费☆=△◇-▷。
如果再加上加装电梯的投入◆▪◇□…▼，市场规模在15万亿元左右=▪▷◆☆。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣•=□…•-，包括左晖控制的愿景集团•◁▽△☆…、融创中国等开始进入这一领域▲■，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台★□…。
经济观察报□◁○□：老旧小区改造和加装电梯●●★…■=，目前社会资本和金融机构参与情况如何○◁？
董有-▽■●▽▲：小区里有一部分◁○，小区的周边有一部分▼◁▼▽●●。具体是按照本片区△◆★…□、连片区和大片区划分☆▲◆•▽▲，本片区就是小区=▼，连片区就是小区周围的公共资源□•◁▪○，连片区是整个街区的公共资源▽▲○▪。
今年1月☆••☆，云南省成立了云南省城市更新公司■▲■▲○◇，让我们支持云南省做城市更新○△，选了昆明▲-◁▽◇、大理•◇•、玉溪◁◇★、宾川=☆▷□、洱源5个城市试点▲▽●☆▪■。另外我们和辽宁◆•▲-△、广西☆▽、重庆▲▲…、成都…□■◁▪▲、青岛•▽☆-◇、宜昌等省市也在接触★=…•□，我们从策划▲▽●■•、规划◆▽★、计划帮他们搭建起模型◇●□，有些已经到试点实施阶段了•▽▷•□○。原来我们是在北京做=☆，现在走出去了◆▽•-▪▷。
加装电梯等于买了汽车租出去了▪▼■，车是我的☆▽◇△，抵押担保没问题★△◆▪▷=，运营和产出是多少◇▼▷？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元□△◇◁▲；接着做增值服务▷◁▪▼，比如电梯有三块广告牌○▲，一块广告牌一个月200元=◇▽，一个月600元收益▼▪。我们还有一些配套服务…▷，从算账模型和运营模型上能够成立•○•。
各地都在积极推动这样的民生工程……•，但是要解决的问题○●-•▽，一是需要政府补贴★…■■□、企业出资★△•▼▪◇、居民出资集合起来•…△；二是居民要同意◇▽，改造老旧小区◇-★★、加电梯过程●◆-■●☆，总有人反对◇•★…○◇，总有问题□▽，怎么办●◇○？大家经常说加梯为什么那么慢▷▽，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯○•▲-◆，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯●•-•●△，用时间去换空间▪••，没有这个时间消化不了○□◆▪•…。
为什么北京和上海是60万元-•，我们和造价处仔细交流过=…，根据定额★◆◁◇▷、材料标准等确定基准价格▼★◆◇•…，政府补贴40%◁◆●，补贴24万元封顶○★▽•。
董有☆▼•：筑福主要从前段投资角度出发•●△★=▷，当地政府基础类资金缺乏的时候○◁▪，我们出资或帮助解决融资问题□▼•；还有一类▷●，愿景他们主要是从后期物业…○▼、配套用房运营角度进入…▪▽☆•。
还有一次在北京一个学校家属院☆••▲，周末我们在现场做工作◁•▽，我和他们说■▪△★，加电梯对房子也是增值•○▲=▼，当时一位老师就急了•▼●★○，说你这么说▽-，那我们都得算一下账▼☆，当时大家就说★◆，董总你别说了△◁…◇★。
董有■▽：还有一些增值收入△△，比如近期我们和住建委谈小区怎么改◁▪▼◁◁，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电▷…-，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱•☆▷●，这个收入可以补充改造小区的费用★■◇=。而且发出来的电=…▷■▽，小区居民可以用●-=◁，缓解未来碳中和的压力●•。
有的是平台公司形式的☆◇○，有的是项目层面的☆▽▼▼，但原则上我们参与的是运营类资产的投资▼-▽，比如说屋顶太阳能●★●□◆△，我们参与投资★•-•☆、运营■○●，资源性资产还是当地国企的○▼■-，所有房产证不归我…▼。
策划■●▪▼、规划计划落实到项目后=★，我们得代融◆▪▽△、代建-•=○、代营▲●，这是三代-=★；把资源做好△…★◁▲▲，还得地方政府配合做一个招商会▷■、一个对接会◇◁=☆、搭建一个协调会-=○▪◆。地方政府没有一个协调会=□□▽，我来了也做不了这个事◆□☆◁-。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调★▷●。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年□◁☆★◆▼；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目●…，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年•△◁。
如果从2011年开始从事加装电梯算起☆…，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头◇••■▽△。
利用资金购买经营性资产▪□▷=…；通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▽•▼●•；第一步我们用五人五步法-•••-，但打网球根本没地方•▼◆…▪。董有表示▷☆。
董有表示…○◇★□☆，虽然市场前景诱人☆◁◁★，但不同于增量房地产市场■◇，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▲◁，不仅利润薄▪△，而且工作推进难度较大◆■◁……◇。前期进入的很多企业☆◆，由于干不下去■◇，开始撤退□▷。
董有▲●▽◆▪：偿还主要有两类□◁□△★=，一类是经营性收入▼=•△，比如租金…◇…▪=○，主要用来还利息•□■▲□-；还有一类就是资产证券化○▽▲。老旧小区改造要解决资金缺口问题◇◁，就必须使一些资源完成资产证券化…□，所以我们现在帮各地做资产资源储备◁▷-=。原来政府都是搞土地储备▷●▪▷◁，完成招拍挂后☆◁•▪，资金就来了•▽▪△◇-；未来我们叫资产储备●◇，变现资金用来改造老旧小区◇•▪■◆…。
董有…▲◆■-：筑福有一套系统的方法论◆…，第一次见面时●■△，我们会把居民分成愿意加装的▲▽○、有困难的和有意见的等不同群体••，我们把不同意加装的叫做守门员•▷▪。
经过多年的实践■☆★○▼-，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展•▷□★◇。比如■◆•◁★，最初加装一部电梯▲•…-=，光审批环节需要46个公章●…•☆•，目前已经简化到15个-○■△；以前施工周期126天……★▼◇，目前已经降至65天△★◆◁。而董有下一步目标是7天▲=△•■。●◆•“这么多年□●-，我们一直建立标准▷=。▼▪□…☆”董有表示★▲，目前■▼△-▷▪，在老旧小区改造领域★=◁○，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准△□▷▼▲，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项○…•。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批▼•◆□，但你要施工的时候▷□▷■•◁，有人拿个椅子坐在门口▲○，你加得上吗…●•◇▲？所以-☆…，加电梯是100%同意◁★◆…□，少一户都不行■…•。
董有☆◆▲▲：我经历过两次…▷•◇，一个是在上海某医院家属院加电梯=◁▪，晚上8点多做工作座谈▪△，聊了有半个小时的时候▲★●◁◇★，一楼业主指着三楼业主说◁▼=□▪-：•◁•=“院长▷■，当年分房=▽■…○▷，你应该把我分到2楼▽▽☆•○，你给我分到1楼不公平▽□▽•△，你还住在4楼□◆◇，你想下楼▪-◁☆△，到死都甭想-★◆•。=○◆”当时院长站起来了▽▼△▷，俩人要打架-△▲★，我们赶紧停这个事儿◇▪◇-★▽。
董有•◁◁●○：这些年我们一直在探索▽□▲○，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▽△▪▼▲，在北京学校家属院□■，刚说几句•▲□，人家给我们骂出来了▼◇▪●；在上海医院△○•…，那儿一吵○◆-△，我们赶紧散会了★○▼。加梯的同事☆△★=■▪，每天早上出去笑容满面◁■•，阳光灿烂☆…▼□…，晚上回来满脸阴郁△▼，被人喷得够呛•△◆。如果没有强大的内心很难持续下去★•。
电梯应该多少钱▪☆•？先要有一个标准▲■，北京和上海都是我们帮定的标准◇◁，60万元是基准价◁★-，有特殊要求可以高一点▼-◁▼，条件差一点可以低一点•▲▪◇◁。市场上一部三菱电梯将近20万元◆◆☆，一些品牌可能不到10万元◆◇-☆。
董有○△：租赁梯收回投资大概是10年到15年★▷□…▲▽，海淀加装电梯是北京最多的□…▽◁◇，有几百部○▷=-，都是我们设计的★•=▼，当时和住建委讨论了很久-◆◇☆▼，一是成本怎么控制△=•■，质量怎么保障•▪；二是收回投资的定价★▲□•□。
董有•▲：三普就是人口普查◇☆、经济普查和灾害普查◇•，通过三普我们拿到一个城市的基本数据••，相当于做体检△=◆=；下一步是三划★=▼，给它做策划•○□、规划和计划◇●◆。
董有▲★：这个市场非常大▼=•，但是不像过去地产增量时代简单粗暴•■●○○▼，拿一块地•★“咔=••▼”一盖楼就卖了▼•□，挣一大笔钱■=▼▪○•。很多企业本着地产思维…▲、工程思维来做老旧小区■□•□△•，所以很难★□…○▼，大部分介入两年就撤了▽★▪★◆，加个电梯4年◁▼▼●□…、5年谁熬得住○☆？
董有●=□：你恰恰说反了○□，现在扩大得非常快▪•★，去年鲁商集团专门约我见面◆△，说山东省针对老旧小区改造□■■…△▽，他们有任务□▪•，有资金◁=■▼，请我们合作△…=■…。8月18日签了战略协议◆▪◆☆▽，10月成立公司○☆●，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造…◇◆◆••。
第一关下来●▷□=，不同意的人中△●▽□◁，起码有一半会同意-▷。最后还有个别人不同意•-◆，我们会让专业的人去疏导□☆△▽•，沟通情感◆●…◁◆-。经过这一轮后•□★□○○，我们再介入基本大部分都能解决掉◇■▲。但这样做肯定会拉开时间△▼▪。
加上海淀的是国企做的●☆◇□▽◁，第三是租赁▷△，要系统梳理▲◁☆。第五是审批▼○…=、新批◇=★◆。
融资担保主要来自城市存量▽◆◇●•○，把边角用地麻将胡了游戏◁▼、闲置房产■▪•■▪=、低效资源梳理出来▽…●★◁，用来做融资抵押担保▲-◆▼▷。我们帮几个区县做资产包●…，每个城市都有●□-，比如崂山我们梳理出来41处☆•-。
还有石景山朗园☆▪-□•、首钢园区等几个图书馆■•◇；最后定的是每年每户230元到280元价格区间=●，每次送一个小礼物◆■▪★=•，现在筑福有几个运动馆◇●=△▽•，肯定就要吵了●-，2021年全国两会●○▷▷•，这种状况下★◇▲▷▷。全年计划新开工5★●▪▽▷.3万个项目◇▪◆◇•！